Dass Vermieter die Miete gem. §§ 559 ff. BGB erhöhen können, wenn sie bestimmte gesetzlich anerkannte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, ist keine Neuigkeit. Im Rahmen der Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurde jedoch mit Wirkung zum 1. Januar 2024 mit § 559e BGB eine neue Regelung im BGB eingeführt, die es dem Vermieter nach einem Heizungsaustausch in bestimmten Fällen ermöglicht, die Miete über den bisher geltenden Prozentsatz von 8 % hinaus, und zwar um 10 % zu erhöhen. Hierdurch soll ein Anreiz für Vermieter geschaffen werden, ihre Heizungsanlagen bereits jetzt durch klimafreundlichere zu ersetzen. Alles Wichtige zu diesem neuen Mieterhöhungstatbestand erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Anforderungen an die Heizungsanlage

1. Neue Heizungsanlage muss mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden

Eine Modernisierungsmieterhöhung erfordert stets, dass auch tatsächlich eine Modernisierung vorliegt. Wann dies der Fall ist, ist in § 555b BGB geregelt. Im Wege der GEG Reform wurde der darin bereits enthaltene Katalog nun erweitert. Gem. § 555b Zf.1a BGB handelt es sich bei einer baulichen Veränderung nun auch dann um eine Modernisierungsmaßnahme, wenn durch sie mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Vereinfacht bedeutet dies, dass die neue Heizungsanlage mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Eine solche Modernisierung muss der Vermieter gem. § 559e Abs.1 S.1 BGB insbesondere vornehmen, um in den Genuss der höheren Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559e BGB zu kommen.

2. Neue Heizungsanlage muss förderfähig sein

§ 559e Abs.1 S.1 BGB verlangt außerdem, dass die Modernisierungsmaßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt. Wann dies der Fall ist, ergibt sich aus den jeweiligen Förderprogrammen, wie z. B. demjenigen der Bundesförderung für effiziente Gebäude oder demjenigen der KfW.

3. Vermieter muss Förderung in Anspruch nehmen

Das Gesetz lässt es jedoch nicht genügen, dass die Modernisierungsmaßnahme dem Grunde nach förderfähig ist. Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 559e BGB ist es außerdem, dass der Vermieter auch tatsächlich Fördermittel in Anspruch nimmt. Tut er dies nicht oder sind die Fördermittel erschöpft, kann die jährliche Miete nur nach den bisherigen Regelungen, d.h. gem. § 559 Abs.1 in Höhe von acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden.

II. Umlegbare Kosten

Wie auch bereits im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB, kann der Vermieter die aufgewendeten Kosten nicht in voller Höhe in Ansatz bringen. § 559e BGB regelt diesbezüglich, dass bestimmte Beträge abzuziehen sind.

 1. Abzug der Drittmittel

Von den aufgewendeten Kosten abzuziehen sind gem. § 559e Abs.1 S.1 BGB zunächst die von dem Vermieter in Anspruch genommenen Fördermittel.

2. Erhaltungspauschale in Höhe von 15 % wird abgezogen

Außerdem werden die für den Heizungsaustausch aufgewendeten Kosten gem. § 559e Abs.2 BGB um einen Pauschalbetrag in Höhe von 15 % als sog. Erhaltungskostenpauschale minimiert. Wichtig zu beachten ist hierbei, dass bei diesem Abzug als Maßstab die aufgewendeten Kosten ohne Abzug der Fördermittel (vgl. dazu Zf.1) anzusetzen sind, auch wenn der Abzug der Fördermittel in § 559e Abs.1 BGB, und damit vor dem in § 559e Abs.2 BGB geregelten Abzug der Erhaltungskostenpauschale erwähnt ist. Der Hintergrund dieses Abzuges ist der, dass der Vermieter grds. Kosten spart, die er für die Erhaltung der alten Heizungsanlage ohnehin hätte aufwenden müssen. Anders als im Rahmen des § 559 Abs.2 BGB, der einen entsprechenden Abzug auch für die Mieterhöhung nach § 559 BGB vorsieht, erfolgt aber im Rahmen des § 559e Abs.2 BGB kein Abzug der tatsächlichen ersparten fiktiven Erhaltungskosten. Es ist vielmehr ein Pauschalbetrag abzuziehen. Unerheblich ist es daher, ob die Höhe des abzuziehenden Betrages tatsächlich mit den fiktiven Erhaltungskosten übereinstimmt, die der Vermieter ohne die Modernisierung aufgewendet hätte (vgl. BT-Drs. 20/7619, S. 98).

III. Aufteilung der Kosten auf Wohnungen im Mehrfamilienhaus

Wurde die Heizungsanlage nicht in einem Ein- sondern in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren (vermieteten) Wohnungen eingebaut, müssen die aufgewendeten Kosten gem. § 559e Abs.4 BGB i. V. m. § 559 Abs.3 BGB angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Der Vermieter kann dazu im Rahmen der §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen. Gemäß § 315 Abs. 3 Satz 3 BGB kann die Verteilung nur auf Billigkeit überprüft werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10.09.2019 – 63 S 277/18). Ein möglicher, aber nicht zwingender Verteilungsschlüssel ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes mit der Folge, dass sich der von den einzelnen Mietern zu tragende Anteil aus dem Anteil ihrer Wohnfläche an der Gesamtfläche ergibt.

IV. Prozentsatz für Mieterhöhung wurde auf 10 % angehoben

Als Anreiz für den Vermieter zum Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage wurde der Prozentsatz, zu dem der Vermieter die Miete erhöhen darf, von acht auf zehn Prozent erhöht. Der Vermieter ist allerdings nicht gezwungen, von diesem Recht Gebrauch zu machen. Er kann es auch bei dem niedrigeren, in § 559 Abs.1 BGB festgelegten Prozentsatz belassen. Er hat – auch wenn die Voraussetzungen des § 559e BGB vorliegen – insoweit ein Wahlrecht, ob er die Miete gem. § 559e BGB oder gem. § 559 BGB erhöht. Auch wenn es auf den ersten Blick unrealistisch erscheint, kann es in bestimmten Fällen durchaus Sinn machen, die Miete nur um 8 % zu erhöhen. Ein solcher Fall liegt z. B. vor, wenn die tatsächlichen fiktiven Erhaltungskosten so gering sind oder sogar mit Null zu beziffern sind, dass eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB mit einem Prozentsatz von 8 % der aufgewendeten Kosten ohne Abzug (nennenswerter) Erhaltungskosten günstiger ist als eine Erhöhung der Miete um 10 % der aufgewendeten Kosten, die zuvor um 15 % gekürzt wurden.

V. Kappungsgrenze in Höhe von 50 Cent/qm zu Gunsten des Mieters

Ähnlich wie auch im Rahmen des § 559 Abs.3a BGB hat der Gesetzgeber zum Schutz des Mieters auch in § 559e BGB eine sog. Kappungsgrenze aufgenommen, die im Vergleich zu der bereits vorhandenen Kappungsgrenze sehr viel mieterfreundlicher ist. Gem. § 559e Abs.3 S.1 BGB darf sich die monatliche Miete nämlich (abweichend von § 559 Abs.3a S.1 und 2 BGB, der eine Grenze von 3 bzw. 2 Euro pro qm innerhalb von sechs Jahren vorsieht), um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Führt der Vermieter neben einer Modernisierungsmaßnahme, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude betrifft – andere Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch, die ihn zu Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB berechtigen, dann gelten insgesamt die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB in Höhe von 3 bzw. 2 %. Dabei kommen im Einzelfall etwa Dämmmaßnahmen oder auch sonstige Maßnahmen im Umfeld der Heizungsanlagen in Betracht, die vom weitergehenden Begriff der heizungstechnischen Anlage mitumfasst sind. Für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme gilt dabei jedoch auch innerhalb der Gesamtkappungsgrenzen aus § 559 Absatz 3a Satz 1 und 2 BGB stets die maximal zulässige Mieterhöhung von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (vgl. BT-Drs. 20/7619, S. 98).

VI. Härtefälle

Gem.§ 559e Abs.4 BGB i. V. m. § 559 Abs.4 S.1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Im Allgemeinen gilt zwar gem. § 559 Abs.4 S.2 Nr.2 BGB, dass sich Mieter insbesondere dann nicht auf eine Härte berufen können, wenn die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Von diesem Grundsatz macht § 559 Abs.4 S.2 Nr.2 BGB jedoch eine Rückausnahme und bestimmt, dass dieser Ausschlussgrund dann nicht eingreift, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde. Selbst dann also, wenn der Vermieter nach Ablauf der Übergangsfristen nach dem GEG zu Einbau der Heizungsanlage verpflichtet ist, kann sich der Mieter auf eine Härte berufen.

VII. Besonderheiten

1. Nachweispflicht bei Wärmepumpen

In einem vor 1996 errichteten Gebäude mit Wohnungen, die vermietet sind, kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c GEG eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Absatz 1 BGB oder § 559e Abs. 1 BGB in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Wird dieser Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter gem. § 71o Abs.2 GEG für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.

2. Keine Mieterhöhung bei Indexmiete

Haben die Parteien eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart, ist eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB oder § 559e BGB zwar gem. § 557b Abs.2 S.2 BGB grds. dann möglich, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

Die Möglichkeit zur Mieterhöhung wird durch § 557b Abs.2 S.2 Halbsatz 2 BGB jedoch wieder eingeschränkt: Die Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung besteht trotz Vorliegen einer gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahme dann nicht, wenn es sich um Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB handelt und die Mieterhöhung auf § 559e BGB gestützt wird (vgl. BT-Drs. 20/7619, S. 97).

VIII. Beispiel

IX. Fazit und Zusammenfassung

Lässt der Vermieter eine Heizungsanlage einbauen, die mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird und die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt, kann der Vermieter, wenn er die Fördermittel auch in Anspruch nimmt, die jährliche Miete um 10 % der zuvor um 15 % als Erhaltungspauschale und die erhaltenen Fördermittel gekürzten aufgewendeten Kosten, höchstens aber um 0,50 EUR pro Monat und Quadratmeter erhöhen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Mieterhöhung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Vor allem durch den erhöhten Umlagemaßstab von 10 % soll für Vermieter ein Anreiz geschaffen werden, ihre Heizungsanlagen bereits jetzt durch klimafreundlichere zu ersetzen. Es bleibt abzuwarten, ob dieser Zweck erreicht wird und es bereits vor dem Ablauf der Übergangsvorschriften und dem Inkrafttreten einer Nachrüstungsverpflichtung vermehrt zum Einbau von Heizungsanlagen kommt, die die Vorgaben des GEG erfüllen.